Beleggen in vastgoed

Bedreigingen

Vastgoed vormde jarenlang een stabiel onderdeel van iedere beleggingsportefeuille van enige omvang. De regelmatige huurinkomsten maakten beleggingen in vastgoed jarenlang een noodzakelijk onderdeel van een gemengde beleggingsportefeuille. Fondsbeleggen in vastgoed was onder particulieren bijzonder populair omdat daarmee een aanzienlijke spreiding kon worden bereikt over aantallen locaties en huurders terwijl toch de mogelijkheid bestond te kiezen voor sectorfondsen in bijvoorbeeld kantoren, winkels of woningen. De meer prudente belegger koos dan voor vastgoedfondsen die hun vermogen belegden in goed verhuurd vastgoed met een stabiel, niet al te hoog rendement. De meer ondernemende belegger kon deelnemen in fondsen die vastgoedontwikkelingen tot stand brachten. Deze categorie nam meer risico en kreeg in ruil daarvoor een hoger rendement en veelal een kortere looptijd.

Dit veranderde allemaal toen in september 2008 de financiële crisis uitbrak. Niet alleen de mogelijkheid maar ook de bereidheid van banken om financiering te verstrekken, namen snel af. Toen werd duidelijk dat de kapitaalintensiviteit van de vastgoedbeleggingsfondsen in combinatie met de sterk gewijzigde marktomstandigheden de jaren nadien voor grote problemen zouden gaan zorgen.

Het is dus niet onverwacht dat de vastgoedbeleggingssector momenteel heeft te kampen met grote problemen. Voor een aanzienlijk deel is de sector daar zelf debet aan en voor een deel komen de oorzaken van buiten. Niet valt te ontkennen dat de enorme overcapaciteit de sector zelf is aan te rekenen. Uiteindelijk hebben beleggers in de jaren voorafgaand aan 2008 op geen enkele manier remmingen getoond bij de aankoop van panden. In combinatie met de overvloedige beschikbaarheid van goedkoop geld, hebben beleggers en speculanten met elkaaar de prijzen van vastgoed opgedreven tot onrealistische hoogten. De enorme productie van nieuw vastgoed, gedreven door combinaties van projectontwikkelaars, gemeenten en huurders, heeft de voorraad te veel vergroot. De gevolgen die de financiële crisis heeft op de reële economie, zoals sterk gestegen aantallen faillissementen en daardoor oplopende leegstanden, dalende huurinkomsten en lagere waarderingen, zijn evident en voegen nog eens toe aan de problemen voor de vastgoedsector.

Voor beleggers die vastgoed hebben gekocht in “de dure tijd” resteert dus slechts één optie: de portefeuilles in nauw overleg met alle financieel betrokkenen, zoals beleggers en hypothecaire financiers, zo goed mogelijk beheren en de pijn uitzitten. Bezittingen moeten worden afgewaardeerd en hier en daar zullen verliezen moeten worden genomen. Contacten met bestaande huurders moeten worden geïntensiveerd en nieuwe huurders moeten worden gevonden.

Kansen

Niettegenstaande al het bovenstaande biedt de huidige vastgoedmarkt zeker ook kansen. De aanvangsrendementen zijn de laatste jaren aanzienlijk gestegen, onder meer door de mindere beschikbaarheid van financiering maar ook door de lagere huurniveaus. Er zijn minder kopers actief en dat maakt dat een koper kieskeuriger kan zijn. Weliswaar heeft kantorenvastgoed zijn glans verloren en zijn ook bedrijfsruimten minder in trek, winkelvastgoed en dan met name supermarkten kunnen nog steeds aantrekkelijke beleggingen vormen. In die zin biedt de vastgoedmarkt door de veranderde omstandigheden nog steeds aantrekkelijke investeringsmogelijkheden voor beleggers.