Risicofactoren

Bij beleggen in vastgoed kunnen onder meer de volgende risicofactoren een rol spelen en van invloed zijn op de waarde van de (certificaten van) aandelen en participaties. Deze risicofactoren kunnen in meerdere of mindere mate het rendement van de beleggingsinstelling negatief beïnvloeden. Daarnaast kunnen risico’s elkaar versterken. Omdat het rendement voor de beleggers afhankelijk is van de huurinkomsten en deze huurinkomsten door diverse hierna beschreven risico’s kunnen wegvallen of verminderen, zou dit in het slechtste geval kunnen leiden tot een faillissement van een beleggingsinstelling.

Beleggers dienen deze risicofactoren zorgvuldig in overweging te nemen bij het beoordelen van een mogelijke deelname in een beleggingsinstelling.

Al deze risicofactoren zijn omstandigheden die zich mogelijk zouden kunnen voordoen. Er kan geen uitspraak worden gedaan over de mate van waarschijnlijkheid dat deze omstandigheden zich daadwerkelijk voordoen, noch over de onderlinge rangorde van de risico’s. Bovendien is dit een niet-limitatieve opsomming van risico’s.

Beleggers dienen ook kennis te nemen van de overige informatie over de beleggingsinstellingen en hun eigen oordeel te vormen voorafgaande aan de beslissing om te beleggen. Deelname in een beleggingsinstelling zal aanzienlijke risico’s met zich meebrengen. Beleggers moeten de financiële draagkracht en bereidheid hebben om de risico’s inherent aan een investering in een beleggingsinstelling te accepteren.

Algemeen marktrisico

De waarde van vastgoed kan fluctueren ten gevolge van marktwijzigingen in vraag en aanbod, wijzigingen op de gebruikersmarkt, de staat van onderhoud van het vastgoed, beschikbaarheid van financiering, de rentestanden en het inflatiepercentage.

Veranderingen in vraag en aanbod spelen een grote rol in de waardeschommelingen van vastgoed. In het geval van verminderde vraag bij een minimaal gelijkblijvend aanbod zal de waarde onder druk komen te staan. Eveneens van invloed op de waarde is de vraag van gebruikers naar verschillende typen vastgoed. Bij beperkte vraag zal leegstand ontstaan hetgeen een nadelig effect heeft op de waarde van vastgoed. Ook de beschikbaarheid van financiering, de rentestand en het inflatiepercentage zijn factoren die invloed kunnen hebben op de waarde van vastgoed. Een waardedaling van de belegging zal van invloed zijn op het (indirecte) rendement van de vennootschap en kan consequenties hebben voor de financieringsvoorwaarden (zie ook hierna bij financieringsrisico).

Algemeen economisch risico

De waarde van vastgoed kan fluctueren ten gevolge van veranderende economische omstandigheden en inflatie.

Veranderende economische omstandigheden en inflatie kunnen zowel een positieve als een negatieve invloed hebben op de waarde van vastgoed. Inflatie zal in principe leiden tot hogere huur en een daarmee toenemende waarde van vastgoed. Hoge inflatie kan echter ook leiden tot een verhoogd leegstandsrisico als gevolg van betalingsonmacht van huurders. Een hoog leegstandspercentage kan een neerwaartse druk op de huurniveaus en daarmee op de waarde van vastgoed tot gevolg hebben.

Wet- en regelgevingsrisico

Wijzigingen van (lokale) wet- en regelgeving ten aanzien van bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, leegstandsheffingen en/of verplichte deelname aan bijvoorbeeld herontwikkeling of sloop van leegstaande objecten, huurbescherming, arbeidsomstandigheden, fiscaliteit en Europese toezichtswetgeving kunnen negatieve gevolgen hebben voor een beleggingsinstelling of de beleggingen van een beleggingsinstelling.

Onzekere factoren bij het beleggen in vastgoed zijn de politiek en de wet- en regelgeving. Het is niet ondenkbaar dat de overheid wetgeving invoert die van invloed is op de waarde van het vastgoed in de portefeuilles. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de verplichting om voor 2023 alle kantoren in Nederland te voorzien van ten minste een C-klasse energielabel. Dergelijke maatregelen kunnen een negatief effect hebben op het rendement van de beleggingsinstellingen.

Financieringsrisico

Het aantrekken van vreemd vermogen brengt risico’s met zich mee ten aanzien van het rendement van een beleggingsinstelling.

De beleggingsinstellingen maken voor een deel gebruik van vreemd vermogen om hun vastgoed te financieren. Wanneer sprake is van waardedaling van het vastgoed, hetgeen inmiddels reeds enkele opvolgende jaren het geval is, komt deze waardedaling geheel ten laste van het door beleggers ingebrachte kapitaal. De bankfinanciering blijft in dergelijke situaties immers gelijk. Overigens heeft een eventuele waardestijging het omgekeerde effect.

Met de banken werden convenanten overeengekomen. Dit betreffen afspraken voer een minimale interst coverage ratio en een maximale loan-to-value. Bij het doorbreken van deze ratio’s zullen gemaakte financieringsafspraken kunnen worden aangepast.

De looptijden van de leningen die onderdeel uitmaken van de financiering zijn in de regel ongelijk aan de looptijd van de beleggingsinstellingen. Dit brengt met zich mee dat de leningen gedurende de looptijd van de beleggingsinstelling één of meerdere malen moeten worden verlengd. De voornoemde marktomstandigheden in combinatie met de matige vooruitzichten voor de Nederlandse vastgoedmarkt, leiden tot een terughoudende opstelling van banken ten aanzien van het financieren van commercieel vastgoed. Bij tussentijdse verlengingen doet zich het risico voor dat de bankiers niet bereid zijn de financiering te verlengen (tegen gelijke of betere condities). Een dergelijke situatie kan leiden tot verplichte (gedeeltelijke) aflossing.

Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de financiering zijn ten gunste van de bankiers hypotheekrechten gevestigd op het vastgoed en zijn de huurinkomsten aan de bankiers verpand. De bankiers kunnen zich ten aanzien van de gehele financiering slechts verhalen op (het vermogen van) de beleggingsinstellingen en op de goederen waarop ten behoeve van de bankiers pandrecht of hypotheek is gevestigd. Het risico voor houders van (certificaten van) aandelen en/of de commanditaire vennoten is derhalve beperkt tot het vermogen dat zij ter beschikking hebben gesteld aan de beleggingsinstellingen.

Renterisico

De hoogte van de rente is van grote invloed op de resultaten van een beleggingsinstelling. Een werkelijke rente hoger dan de rekenrente zal ertoe leiden dat de geprognosticeerde rendementen niet behaald zullen worden.

In de prospectussen van de beleggingsinstellingen zijn rendementsprognoses opgenomen waar-in aannames zijn gedaan over de verwachte rentekosten. De looptijden van de renteafspraken van de leningen zullen in de regel korter zijn dan de totale looptijd van een beleggingsinstelling wat tot gevolg heeft dat de renteafspraken tussentijds moeten worden herzien. Een stijging van de rente en/of de opslagen bij die verlengingen gedurende de looptijd van de beleggingsinstelling ten opzichte van de in het prospectus geprognosticeerde rente, zal nadelig zijn voor het rendement van de beleggingsinstelling. Bovendien kan de werkelijke rente afwijken van de rekenrente omdat de tarieven pas zullen worden gefixeerd bij opname van de financiering.

Leegstandsrisico

De inkomsten van een beleggingsinstelling kunnen verminderen door leegstand.

Een risico verbonden aan beleggen in vastgoed, is het leegstandsrisico. Leegstand ontstaat als het huurcontract niet verlengd wordt of tussentijds wordt beëindigd als gevolg van bijvoorbeeld faillissement of betalingsonmacht van huurders. Indien een beleggingsinstelling er niet in slaagt om aansluitend een nieuwe huurder te vinden dan derft hij huurinkomsten terwijl de vaste kosten doorlopen en het vastgoedobject tevens verhuurbaar dient te worden gehouden. Bij een neergaande conjunctuur is meestal sprake van een verhoogd leegstandsrisico.

Huurinkomstenrisico

De huurinkomsten van een beleggingsinstelling kunnen verminderen door verschillende oorzaken.

In de rendementsprognose van een beleggingsinstelling wordt rekening gehouden met verhuur van de gehele vastgoedportefeuille tegen een jaarlijks geïndexeerde huurprijs. In de praktijk zou sprake kunnen zijn van lagere huurinkomsten als gevolg van wanbetaling of niet-tijdige betaling. Tevens kunnen de huurinkomsten van de beleggingsinstelling teruglopen als gevolg van huurherzieningen. Van huurherziening kan bij winkelvastgoed sprake zijn wanneer de huurprijs van de gehuurde ruimte niet overeenstemt met die van vergelijkbare ruimten ter plaatse. Hierop kan aanspraak worden gemaakt na afloop van een eerste huurperiode.

Debiteurenrisico

De huurinkomsten van een beleggingsinstelling kunnen gedeeltelijk wegvallen.

Het kan voorkomen dat een huurder niet aan zijn betalingsverplichting(en) jegens een beleggingsinstelling kan voldoen zodat de huurovereenkomst wordt ontbonden of een betalingsregeling dient te worden getroffen. Oorzaken hiervan kunnen zijn gewijzigde marktomstandigheden, verslechterde solvabiliteit, faillissement, opzeggen van kredietfaciliteiten, etc. Als gevolg hiervan kan het rendement van de beleggingsinstelling dalen.

Calamiteitenrisico (schade en gebreken)

Aan vastgoed van de beleggingsinstelling kan schade ontstaan door calamiteiten zoals brand-schade, wateroverlast of schade als gevolg van aanslagen.

Brand- en waterschade kunnen onder meer een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten en de waarde van het vastgoed. Daarnaast kunnen dergelijke calamiteiten onvoorziene kosten met zich meebrengen om de schade te herstellen. De beleggingsinstellingen zullen zich daar waar mogelijk tegen verzekeren. Deze verzekering zal de waarde van het vastgoed alsmede de eventuele huurderving grotendeels dekken. Het risico van bijvoorbeeld natuurrampen of terroristische aanslagen kan niet worden verzekerd. Indien een dergelijke situatie zich voordoet, zal dit een negatief effect hebben op het rendement van de beleggingsinstelling.

Eindwaarderisico

Het eindwaarderisico is het risico dat de waarde van het vastgoed bij vervreemding lager ligt dan de geprognosticeerde verkoopopbrengst. Een lagere verkoopopbrengst heeft een nadelig effect op het (indirecte) rendement.

Milieurisico

De beleggingsinstellingen kunnen geconfronteerd worden met niet voorheen vastgestelde milieuvervuiling bij een vastgoedobject.

Zoals elke belegger in vastgoed lopen de beleggingsinstellingen een milieurisico ten aanzien van vervuiling zoals bodemverontreiniging en verwerking van asbest in een object. Indien een dergelijk risico zich voordoet kan de beleggingsinstelling genoodzaakt zijn tot het maken van kosten van verweer tegen milieuclaims, verhaal, het voldoen aan eisen van milieuregelgeving of het saneren van vervuild onroerend goed. Dit kan aanzienlijke invloed hebben op de activa of resultaten van de beleggingsinstelling.

Fiscaal risico

Niet voldoen aan of wijzigingen van fiscale wet- en regelgeving kunnen negatieve gevolgen hebben voor de beleggingsinstellingen of de beleggingen van de beleggingsinstellingen.

Bij het opstellen van de rendementsprognose van een beleggingsinstelling wordt uitgegaan van een civielrechtelijke structuur. Bij het opstellen van het prospectus zal steeds duidelijk zijn welke fiscaalrechtelijke gevolgen kleven aan de keuze voor de civielrechtelijke structuur. Soms is ook sprake van beperkingen (bijvoorbeeld in de samenstelling van het aandeelhoudersbestand, in het maximale financieringspercentage of in de overdraagbaarheid van de beleggingen) die voortvloeien uit de keuze voor een civielrechtelijke structuur of een belastingregime. Mocht onverhoopt op enig moment niet aan voorwaarden van de civiele of fiscale structuur worden voldaan, dan kan de beleggingsinstelling worden onderworpen aan een hogere belastingheffing dan voorzien hetgeen een nadelig effect zal hebben op het rendement van de beleggingsinstelling.

Onderhoudsrisico / Beheerrisico

De beleggingsinstellingen kunnen geconfronteerd worden met onvoorzien hoge onderhoudskosten.

Bij vastgoed is de staat van onderhoud van groot belang. Onvoorzien hogere kosten voor groot onderhoud hebben een nadelig effect op het rendement.

Aansprakelijkheidsrisico

In geval een beleggingsinstelling om welke reden dan ook niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, lopen de beleggers het risico (een deel van) hun inleg kwijt te raken.

Er kunnen zich diverse omstandigheden voordoen die ertoe leiden dat een beleggingsinstelling failliet kan gaan. In dat geval zullen de beleggers mogelijkerwijs (een deel van) hun inleg verliezen. Een belegger deelt in de resultaten van een beleggingsinstelling maar is voor de verliezen slechts aansprakelijk tot het bedrag van het door deze belegger ingebrachte vermogen. De aansprakelijkheid voor de verplichtingen van de beleggingsinstelling tegenover derden berust, afhankelijk van de civielrechtelijk structuur, geheel bij de beleggingsinstelling en/of zijn beherend vennoot. Een belegger mag geen beheershandelingen verrichten op straffe van hoofdelijke aansprakelijkheid.

Verhandelbaarheid / Lock-up risico

De (certificaten van) aandelen en de participaties van de beleggingsinstellingen zijn beperkt verhandelbaar.

De beleggingsinstellingen hebben een ‘closed-end’ karakter wat betekent dat de (certificaten van) aandelen en de participaties niet op verzoek van de beleggers ten laste van de activa van de beleggingsinstellingen direct of indirect worden ingekocht of terugbetaald. Gedurende de looptijd van een beleggingsinstelling kunnen houders van (certificaten van) aandelen en participaties hun stukken slechts vervreemden indien hiervoor een koper kan worden gevonden. Het risico bestaat dat er geen of onvoldoende vraag is naar de stukken, waardoor een belegger zijn stukken niet kan verkopen.

Voor beleggingsinstellingen in de vorm van commanditaire vennootschappen geldt dat het feit dat de beleggingsinstelling fiscaal transparant is, met zich meebrengt dat alle commanditaire vennoten binnen vier weken toestemming dienen te verlenen voor een overdracht van een participatie. Deze toestemming wordt geacht te zijn verleend indien de toestemming niet wordt geweigerd binnen vier weken nadat daarom is gevraagd. Het risico bestaat dat commanditaire vennoten hieraan geen medewerking verlenen, waardoor de overdracht van de participatie niet kan plaatsvinden.

Concentratierisico

Het beleggingsbeleid van de beleggingsinstellingen legt bepaalde restricties op aan de objecten waarin belegd kan worden. Uit deze restricties vloeit een bepaalde concentratie voort, zoals bijvoorbeeld: beleggingen in een enkele vastgoeddeelmarkt, bij een enkele huurder, op een enkele locatie. Bij een concentratie van de beleggingen is zowel de waardeontwikkeling van de beleggingsportefeuille als het totaalrendement afhankelijk van een beperkt aantal factoren.

Risico op operationele incidenten

In de operationele bedrijfsvoering van de beleggingsinstellingen kunnen fouten worden gemaakt of externe adviseurs kunnen abusievelijk onjuiste adviezen geven met verstrekkende gevolgen.