Renpart Retail X C.V.

Beherend vennoot

Renpart Retail X Beheer B.V. treedt op als beherend vennoot van Renpart Retail X C.V. Renpart Vastgoed Management B.V. voert de statutaire directie over Renpart Retail X Beheer B.V.

Beheerder

Renpart Vastgoed Management B.V. treedt op als beheerder van Renpart Retail X C.V.

Het team van Renpart Vastgoed Management B.V. wordt gevormd door Hans-Olav de Wolf (algemeen), Tom Harthoorn (commercieel), Frans Thomassen (financieel) en Suzanne Hormann (investor relations).

Interne bewaarder

Als interne bewaarder en houder van de juridische eigendom van de onroerende zaken treedt op: Renpart Retail X Bewaar B.V. te Den Haag. Klik hier voor meer informatie.

1. Inleiding

Met de informatie op deze website wordt niet getracht een uitputtende beschrijving te geven van alle relevante fiscale aspecten van de vennootschap en haar vennoten en deze informatie kan niet worden beschouwd als een op de fiscale positie van de commanditaire vennoten toegesneden advies. Beleggers wordt aangeraden ter beoordeling van hun individuele situatie hun eigen belastingadviseur te raadplegen. Verandering van inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in wettelijke regelingen zijn voor rekening en risico van de beleggers.

2. Fiscale positie van de vennootschap

Volgens de bepalingen in de C.V.-overeenkomst mogen de vennoten slechts toetreden of worden vervangen met de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van alle vennoten. Alle vennoten, zowel de beherend vennoot als de commanditaire vennoten, moeten schriftelijk instemmen met een besluit tot toetreding of vervanging van een vennoot. Indien voor een toetreding of vervanging aan alle commanditaire vennoten schriftelijk toestemming is gevraagd en die toestemming niet binnen vier weken is geweigerd, mag er vanuit worden gegaan dat de toestemming is verleend. Bij vererving of verkrijging krachtens een legaat is deze toestemming niet nodig. Evenmin is de toestemming nodig bij plaatsing van participaties door de initiatiefnemer tot een half jaar na de oprichting van de vennootschap.
Als gevolg van bovenstaande regels is de vennootschap een fiscaal transparant lichaam voor toepassing van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 en de Wet op de inkomstenbelasting 2001. De vennootschap is zodoende niet zelfstandig belastingplichtig voor de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting en iedere commanditaire vennoot wordt afzonderlijk belast, afhankelijk van zijn eigen fiscale positie.

3. Fiscale behandeling van participerende natuurlijke personen

Om de fiscale positie van een commanditaire vennoot te bepalen, dient een onderscheid gemaakt te worden tussen commanditaire vennoten/natuurlijke personen en commanditaire vennoten/rechtspersonen. Indien een commanditaire vennoot een natuurlijk persoon is, dient een onderscheid gemaakt te worden tussen commanditaire vennoten voor wie de participatie tot het ondernemingsvermogen behoort of tot het vermogen van een werkzaamheid enerzijds en commanditaire vennoten voor wie de participatie niet tot het ondernemingsvermogen of het vermogen van een werkzaamheid behoort anderzijds. Hierna worden de fiscale gevolgen in de verschillende situaties beschreven.

3.1. Winst uit onderneming / resultaat uit overige werkzaamheden (Box 1)

Tot de groep van commanditaire vennoten bij wie de participatie in box 1 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 valt, kan behoren de ondernemer die de participatie in het kader van diens onderneming aanhoudt en de zelfstandige die de participatie in het kader van zijn werkzaamheden aanhoudt. In beide situaties zal het resultaat dat wordt behaald met de participatie deel uitmaken van het inkomen dat wordt belast in box 1 (werk en woning). Een natuurlijk persoon die participeert in de vennootschap en voor wie de participatie tot het ondernemingsvermogen behoort, moet het belastbaar resultaat uit de participatie berekenen met inachtneming van de regels van goed koopmansgebruik. Het resultaat uit de participatie, waaronder begrepen een eventuele vermogenswinst bij vervreemding van het vastgoed, zal belast worden op basis van winst uit onderneming (box 1) tegen het progressieve inkomstenbelastingtarief (maximaal 52%). Een eventueel negatief resultaat uit een participatie in enig jaar, waaronder begrepen een verlies bij vervreemding van het vastgoed, alsmede een verlies door afwaardering van het vastgoed bij waardevermindering, is aftrekbaar tot ten hoogste het bedrag van de investering van de commanditaire vennoot. Rente op schulden die zijn aangegaan ter financiering van de participatie is voor deze commanditaire vennoten aftrekbaar. Met betrekking tot de bepaling van de jaarwinst bij ondernemers natuurlijk persoon dient met betrekking tot de afschrijving te worden opgemerkt dat voor onroerende zaken die ter belegging worden gehouden afschrijving slechts mogelijk is tot de WOZ-waarde. Over de grondwaarde mag niet worden afgeschreven.

3.2. Inkomen uit sparen en beleggen (Box 3)

In het onderstaande wordt ervan uitgegaan dat het aan de vennootschap toebehorende vastgoed niet ter beschikking wordt gesteld aan een met één van de commanditaire vennoten verbonden persoon die het vastgoed aanwendt voor het behalen van belastbare winst uit onderneming of om belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden te realiseren. Tevens wordt ervan uitgegaan dat het vastgoed niet direct danwel indirect ter beschikking worden gesteld aan een B.V. of N.V. waarin één van de commanditaire vennoten of een met één van de commanditaire vennoten verbonden persoon een aanmerkelijk belang heeft.

3.3. Inkomsten uit sparen en beleggen

Inkomsten van natuurlijke personen die participeren in de vennootschap voor wie de participatie niet behoort tot het vermogen van een onderneming of het vermogen van een werkzaamheid, zullen in de heffing van inkomstenbelasting worden betrokken als ‘inkomen uit sparen en beleggen’ (box 3).
Het belastbaar bedrag uit ‘inkomen uit sparen en beleggen’ zal bepaald worden op basis van een forfaitaire rendementsheffing. Dit rendement is vastgesteld op 4% van het volledige vermogen dat aan box 3 moet worden toegerekend en wordt belast tegen 30% inkomstenbelasting. Over het totale vermogen dat in box 3 valt, wordt derhalve effectief 1,2% inkomstenbelasting geheven.
De forfaitaire rendementsheffing houdt geen verband met het daadwerkelijk gerealiseerde direct rendement uit exploitatie en indirect rendement uit verkoop of de daadwerkelijk gemaakte (rente)kosten. In alle gevallen wordt een rendement van 4% in de heffing betrokken, ook als kan worden aangetoond dat het werkelijke rendement lager is. Daar staat tegenover dat het rendement, voor zover dat hoger is dan 4%, niet wordt belast. Rente op schulden die zijn aangegaan ter financiering van de participatie is voor deze commanditaire vennoten niet aftrekbaar. Wel komt de schuld in mindering op het box 3 vermogen. Het vermogen waarover de forfaitaire rendementsheffing (1,2%) verschuldigd is, is het vermogen (bezittingen minus schulden) van een commanditaire vennoot aan het begin van het kalenderjaar. De bezittingen en schulden worden daarbij in aanmerking genomen voor de waarde in het economisch verkeer. De belastingschulden komen niet in mindering op de bezittingen. Overige schulden komen slechts in mindering op de bezittingen voor zover deze meer bedragen dan € 2.900 (fiscale partners € 5.800) in 2011. De bezittingen en schulden van de vennootschap worden naar rato van het aantal participaties toegerekend aan de commanditaire vennoten en maken aldus deel uit van het totale vermogen. Van de aldus berekende grondslag wordt in 2011 € 20.785 per belastingplichtige vrijgesteld (fiscale partners € 41.570). Fiscale partners kunnen de vrijstellingen die gelden in box 3 aan elkaar overdragen.

3.4. Afgezonderd particulier vermogen (APV)

Indien een commanditaire vennoot zijn participatie inbrengt in een APV dan blijft deze participatie belast bij de commanditaire vennoot. In geval van overlijden van een commanditaire vennoot wordt zijn participatie toegerekend aan de erfgenamen. Er bestaan enkele uitzonderingen op deze regeling. De belangrijkste is het geval dat het APV zelfstandig in de belastingheffing wordt betrokken naar een reëel belastingtarief van ten minste 10%. In die situatie wordt op verzoek het vermogen niet toegerekend aan de commanditaire vennoot.

4. Erf- en schenkbelasting

In geval van overlijden van een in Nederland wonende commanditaire vennoot, of schenking van de participatie door een in Nederland wonende commanditaire vennoot, zal over de waarde in het economisch verkeer van de participatie erfbelasting respectievelijk schenkbelasting verschuldigd zijn. De hoogte van het tarief (10%-40%), alsmede een eventuele toepassing van een vrijstelling, is onder meer mede afhankelijk van de mate van verwantschap. Indien de verkrijger niet in Nederland woonachtig is kan het zijn dat zijn woonland ook belasting over deze verkrijging heft.

5. Fiscale behandeling van participerende rechtspersonen

In het hierna volgende wordt er van uitgegaan dat de rechtspersoon aan de heffing van vennootschapsbelasting is onderworpen. Dit zal in nagenoeg alle gevallen gelden voor de naamloze en besloten vennootschap. Het is echter denkbaar, dat rechtspersonen die niet aan de heffing van vennootschapsbelasting zijn onderworpen, een participatie zullen verwerven. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld kerkgenootschappen, stichtingen die geen onderneming drijven of andere van heffing vrijgestelde lichamen, zoals fiscale beleggingsinstellingen in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Voor hen zal gelden, dat de inkomsten in principe niet zullen leiden tot belastingheffing.
Commanditaire vennoten, die door middel van een in Nederland gevestigde en aan de vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon een participatie verkrijgen, zijn naar huidig recht onderworpen aan vennootschapsbelasting naar een tarief van 20% over de eerste € 200.000 belastbare winst en 25% over het meerdere. Het aandeel van de commanditaire vennoot in een positief resultaat van de vennootschap, waaronder begrepen eventuele vermogenswinsten bij vervreemding van het vastgoed, wordt begrepen in zijn belastbare winst en derhalve volgens de huidige wetgeving tegen maximaal 25% vennootschapsbelasting belast, tenzij een herinvesteringreserve kan worden gevormd. Een eventueel negatief resultaat uit een participatie in enig jaar, waaronder begrepen een verlies bij vervreemding van het vastgoed alsmede een verlies door afwaardering van het vastgoed bij waardevermindering, is aftrekbaar tot ten hoogste het bedrag van de investering. Eventuele verliezen van de rechtspersoon kunnen op basis van de huidige wetgeving in beginsel worden verrekend met winsten over het voorafgaande jaar en over negen toekomstige jaren. Voor 2011 is de mogelijkheid van verliesverrekening in de vennootschapsbelasting tijdelijk verruimd. Er is nog niet bekendgemaakt of deze verliesverrekening ook voor 2012 zal gelden. De verruiming houdt in dat de bestaande mogelijkheid tot terugwenteling van verliezen van een jaar op verzoek wordt verlengd tot drie jaar. In ruil hiervoor wordt dan de huidige voorwaartse verliesverrekening van negen jaar ingekort tot zes jaar. Het belastbaar resultaat uit de participatie moet door de rechtspersoon worden bepaald met inachtneming van goed koopmansgebruik.

5.1. Fiscale afschrijving

Met betrekking tot een participerende rechtspersoon die onderworpen is aan Nederlandse vennootschapsbelasting bestaat de mogelijkheid om af te schrijven over de fiscale kostprijs van het vastgoed. De fiscale kostprijs is de verkrijgingsprijs van het vastgoed en de direct met de verkrijging daarvan samenhangende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en acquisitiekosten. Na afboeking van een herinvesteringreserve geldt een lagere fiscale kostprijs en afschrijvingsbasis. Op beleggingsvastgoed kan niet verder worden afgeschreven dan tot op 100% van de zogenoemde bodemwaarde, zijnde de WOZ-waarde van een gebouw. Over de grondwaarde kan in het geheel niet worden afgeschreven.

5.2. Herinvesteringreserve

Een commanditaire vennoot kan boekwinsten, behaald bij vervreemding van bedrijfsmiddelen, onder voorwaarden reserveren op zijn fiscale balans. Aldus kan belastingheffing worden uitgesteld, waarmee een liquiditeits- en dus rentevoordeel wordt behaald. Onder bedrijfsmiddelen wordt verstaan ‘goederen die voor het drijven van een onderneming worden gebruikt’. Vermogensrechten die ter belegging worden gehouden, zoals effecten en voorraden, worden niet aangemerkt als bedrijfsmiddelen en vallen derhalve buiten de regeling. De Hoge Raad besliste op 30 september 2005 voor een vastgoedbeleggingsvennootschap die voor de vennootschapsbelasting een herinvesteringreserve had gevormd voor de boekwinst uit verkoop van het voorheen door haar in volle eigendom gehouden en verhuurde bedrijfspand met ondergrond, dat zij deze herinvesteringreserve mocht afboeken op een investering in een vastgoed-C.V. Gezien het specifieke karakter van deze casus leek terughoudendheid bij toepassing van deze uitspraak naar algemene situaties vooralsnog geboden. Echter, in recentere rechtspraak van 10 maart 2006 besliste de Hoge Raad dat met betrekking tot het begrip ‘vervanging’ een ruim standpunt dient te worden ingenomen. De hiervoor genoemde rechtspraak ondersteunt de stelling dat een vastgoedbeleggingsvennootschap een herinvesteringreserve kan aanwenden wanneer zij participeert in een vastgoed-C.V. Bovendien kan zij een herinvesteringreserve vormen voor haar aandeel in de eventuele toekomstige verkoopwinst bij verkoop van de onroerende zaken van de C.V. De belastingdienst kan vooraf geen algemene bevestiging geven inzake de toepasbaarheid van de herinvesteringreserve, derhalve wordt commanditaire vennoten geadviseerd in voorkomende gevallen overleg te plegen met hun fiscaal adviseur.
Om een herinvesteringreserve te kunnen vormen en aan te wenden, moet er aan bepaalde voorwaarden voldaan worden. Dit is uitdrukkelijk de verantwoordelijkheid van iedere commanditaire vennoot. Beleggers wordt geadviseerd contact op te nemen met hun fiscaal adviseur om te toetsen of zij voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van de herinvesteringreserve en om het optimale aantal participaties te bepalen.

6. Overdrachtsbelasting

Ervan uitgaande dat de vennootschap kan worden aangemerkt als een ‘onroerende-zaaklichaam’ voor de overdrachtsbelasting, is bij de verkrijging van een ‘bestaande’ participatie door een nieuw toetredende commanditaire vennoot, dan wel bij de uitbreiding van een zittende commanditaire vennoot overdrachtsbelasting verschuldigd indien de verkrijger met inbegrip van de reeds aan hem toebehorende participaties en ingevolge dezelfde of een samenhangende overeenkomst nog te verkrijgen participaties:

• als natuurlijk persoon, al dan niet tezamen met zijn echtgenoot, zijn bloed- en aanverwanten in de rechte linie en in de tweede graad van de zijlinie of een verbonden lichaam, voor ten minste een derde gedeelte, en, al dan niet tezamen met zijn echtgenoot, voor meer dan zeven procent belang in de vennootschap verkrijgt;
• als rechtspersoon, al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon, voor ten minste een derde gedeelte belang in de vennootschap verkrijgt.

7. Omzetbelasting

Uitgangspunt is dat de bewaarder voor haar activiteiten zal worden aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting. De vennootschap zal worden aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting voor haar activiteiten die bestaan uit het exploiteren van het vastgoed. De uitkeringen van de jaarlijkse gerealiseerde netto-inkomsten en het liquidatiesaldo aan de commanditaire vennoten blijft buiten heffing van omzetbelasting. De overdracht van participaties in de vennootschap is niet belast met omzetbelasting.

8. Invulinstructie en renseignering

De beherend vennoot verstrekt jaarlijks aan de commanditaire vennoten een invulinstructie voor de aangiften inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting. Tevens verstrekt de beherend vennoot in het kader van de verplichte renseignering aan de Belastingdienst gegevens en inlichtingen over de door de Commanditaire Vennoten gehouden Participaties en de aan hen uitgekeerde bedragen.

9. Fiscaal advies

Wij adviseren u om uw fiscaal adviseur, die op de hoogte is van uw eigen fiscale positie, te raadplegen.

Renpart Retail X C.V. is gestructureerd als een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht en is aangegaan door Renpart Retail X Beheer B.V. als beherend vennoot en de commanditaire vennoten. De vennootschap is gevestigd op het kantooradres van de beheerder: Riouwstraat 191 C te Den Haag, telefoon: 070 – 3180055, e-mail: vastgoed@renpart.nl.

Renpart Retail X C.V. is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 53028449. Renpart Retail X Beheer B.V. is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamers van Koophandel onder nummer 27305312.

De CV-overeenkomst is vastgelegd in een notariële akte.

De vennootschap is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimum van vijf jaren.

De structuur van commanditaire vennootschap biedt de commanditaire vennoten een aantal voordelen. Alleen de beherend vennoot is aansprakelijk voor alle schulden van de vennootschap, mits de commanditaire vennoten niet namens de vennootschap optreden. De commanditaire vennoten zijn slechts aansprakelijk voor het bedrag dat zij investeren; zij dragen het verlies niet voor een groter bedrag dan het door hen ingebrachte deel van het commanditaire kapitaal. De aansprakelijkheid voor de verplichtingen van de vennootschap tegenover derden berust geheel bij de beherend vennoot.

In effectenrechtelijke zin heeft de vennootschap een ‘closed-end’ karakter wat betekent dat de participaties niet op verzoek van de commanditaire vennoten ten laste van de activa direct of indirect worden ingekocht of terugbetaald.

In fiscale zin heeft de vennootschap een besloten karakter. Dit brengt met zich mee dat voor toetreding of vervanging van commanditaire vennoten tijdens de looptijd van de vennootschap toestemming van alle commanditaire vennoten en de beherend vennoot is vereist, met inachtneming van het daaromtrent in de CV-overeenkomst bepaalde. Indien die toestemming niet binnen vier weken, nadat daarom (per e-mail) is verzocht, door één of meerdere commanditaire vennoten wordt geweigerd, wordt deze toestemming geacht door alle commanditaire vennoten te zijn verleend. Dan zal toetreding of vervanging van commanditaire vennoten zijn toegestaan.

De vennootschap is niet beursgenoteerd; de participaties zijn echter wel verhandelbaar. Voor commanditaire vennoten die hun participaties tussentijds wensen te vervreemden, zal de beherend vennoot, overeenkomstig de CV-overeenkomst, in beginsel tweemaal per jaar, in het tweede en vierde kwartaal van ieder jaar, een overdrachtsprocedure faciliteren. De beherend vennoot brengt een bedrag van € 250 per overdracht in rekening aan de commanditaire vennoot die zijn participaties wenst over te dragen.

De vennootschap heeft geen werknemers in dienst.

De vennootschap is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 2:65 lid a van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Ingevolge de Wft dient de beheerder van een beleggingsinstelling in beginsel een vergunning te hebben van de Autoriteit Financiële Markten. Echter, voor de vennootschap is gebruikgemaakt van de uitzondering die volgt uit artikel 61 lid 3 van de Europese AIFM richtlijn. De vennootschap staat daarmee sinds 22 juli 2014 niet meer onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank.

De vennootschap is niet beursgenoteerd; de participaties zijn echter wel verhandelbaar. Voor commanditaire vennoten die hun participaties tussentijds wensen te vervreemden, zal de beherend vennoot, overeenkomstig de C.V.-overeenkomst, in beginsel tweemaal per jaar, in het tweede en vierde kwartaal van ieder jaar, een overdrachtsprocedure faciliteren. De beherend vennoot brengt een bedrag van € 250 per overdracht in rekening aan de commanditaire vennoot die zijn participaties wenst over te dragen.

De vennootschap heeft een ‘closed-end’ karakter wat betekent dat de participaties niet op verzoek van de commanditaire vennoten ten laste van de activa direct of indirect worden ingekocht of terugbetaald. Gedurende de looptijd van de vennootschap kunnen commanditaire vennoten hun participaties slechts vervreemden indien hiervoor een koper kan worden gevonden. Het risico bestaat dat er geen of onvoldoende vraag is naar de participaties, waardoor een commanditaire vennoot zijn participatie(s) niet kan verkopen. Het feit dat de vennootschap fiscaal transparant is, brengt met zich mee dat alle commanditaire vennoten binnen vier weken toestemming dienen te verlenen voor een overdracht van een participatie. Deze toestemming wordt geacht te zijn verleend indien de toestemming niet binnen vier weken nadat daarom is gevraagd wordt geweigerd.