1. Inleiding
Met de informatie op deze website wordt niet getracht een uitputtende beschrijving te geven van alle relevante fiscale aspecten van de vennootschap en haar vennoten en deze informatie kan niet worden beschouwd als een op de fiscale positie van de commanditaire vennoten toegesneden advies. Beleggers wordt aangeraden ter beoordeling van hun individuele situatie hun eigen belastingadviseur te raadplegen. Verandering van inzichten van de Belastingdienst, jurisprudentie of in wettelijke regelingen zijn voor rekening en risico van de beleggers.
2. Fiscale positie van de vennootschap
Volgens de bepalingen in de C.V.-overeenkomst mogen de vennoten slechts toetreden of worden vervangen met de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van alle vennoten. Alle vennoten, zowel de beherend vennoot als de commanditaire vennoten, moeten schriftelijk instemmen met een besluit tot toetreding of vervanging van een vennoot. Indien voor een toetreding of vervanging aan alle commanditaire vennoten schriftelijk toestemming is gevraagd en die toestemming niet binnen vier weken is geweigerd, mag er vanuit worden gegaan dat de toestemming is verleend. Bij vererving of verkrijging krachtens een legaat is deze toestemming niet nodig. Evenmin is de toestemming nodig bij plaatsing van participaties door de initiatiefnemer tot een half jaar na de oprichting van de vennootschap. Als gevolg van bovenstaande regels is de vennootschap een fiscaal transparant lichaam voor toepassing van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 en de Wet op de inkomstenbelasting 2001. De vennootschap is zodoende niet zelfstandig belastingplichtig voor de heffing van inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting en iedere commanditaire vennoot wordt afzonderlijk belast, afhankelijk van zijn eigen fiscale positie.
3. Fiscale behandeling van participerende rechtspersonen
In het hiernavolgende wordt ervan uitgegaan dat de participerende rechtspersoon aan de heffing van vennootschapsbelasting is onderworpen. Dit zal in nagenoeg alle gevallen gelden voor naamloze en besloten vennootschappen. Het is echter denkbaar, dat rechtspersonen die niet aan de heffing van vennootschapsbelasting zijn onderworpen, een participatie zullen verwerven. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld kerkgenootschappen, stichtingen die geen onderneming drijven of andere van heffing vrijgestelde lichamen, zoals fiscale beleggingsinstellingen in de zin van artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Voor hen zal gelden, dat de inkomsten in principe niet zullen leiden tot belastingheffing.
Commanditaire vennoten, die door middel van een in Nederland gevestigde en aan de vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon een participatie verkrijgen, zijn naar huidig recht onderworpen aan vennootschapsbelasting naar een tarief (2019) van 19% over de eerste € 200.000 belastbare winst en 25% over het meerdere. Het aandeel van de commanditaire vennoot in een positief resultaat van de vennootschap, waaronder begrepen eventuele vermogenswinsten bij vervreemding van de onroerende zaken, wordt begrepen in zijn belastbare winst en derhalve volgens de huidige wetgeving tegen maximaal 25% vennootschapsbelasting belast, tenzij een herinvesteringsreserve kan worden gevormd. Een eventueel negatief resultaat uit een participatie in enig jaar, waaronder begrepen een verlies bij vervreemding van de onroerende zaken alsmede een verlies door afwaardering van de onroerende zaken bij waardevermindering, is aftrekbaar tot ten hoogste het bedrag van de investering. Eventuele verliezen van de rechtspersoon kunnen op basis van de huidige wetgeving in beginsel worden verrekend met winsten over het voorafgaande jaar en over de negen toekomstige jaren.
Aangezien een zogenoemde Vrijgestelde Beleggingsinstelling niet direct mag beleggen in vastgoed, kan een dergelijke instelling niet participeren in de vennootschap.
3.1. Fiscale afschrijving
Met betrekking tot een participerende rechtspersoon die onderworpen is aan Nederlandse vennootschapsbelasting bestaat de mogelijkheid om af te schrijven over de fiscale kostprijs van de onroerende zaken. De fiscale kostprijs is de verkrijgingsprijs van de onroerende zaken en de direct met de verkrijging daarvan samenhangende kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en acquisitiekosten. Na afboeking van een herinvesteringsreserve geldt een lagere fiscale kostprijs en afschrijvingsbasis. Op beleggingsvastgoed kan niet verder worden afgeschreven dan tot op de zogenoemde bodemwaarde, zijnde 100% van de WOZ-waarde van een gebouw. Over de grondwaarde kan in het geheel niet worden afgeschreven.
3.2. Herinvesteringreserve
Een commanditaire vennoot kan boekwinsten, behaald bij vervreemding van bedrijfsmiddelen, onder voorwaarden reserveren op zijn fiscale balans. Aldus kan belastingheffing worden uitgesteld, waarmee een liquiditeits- en dus rentevoordeel wordt behaald. Onder bedrijfsmiddelen wordt verstaan ‘goederen die voor het drijven van een onderneming worden gebruikt’. Vermogensrechten die ter belegging worden gehouden, zoals effecten en voorraden, worden niet aangemerkt als bedrijfsmiddelen en vallen derhalve buiten de regeling. De Hoge Raad besliste op 30 september 2005 voor een vastgoedbeleggingsvennootschap die voor de vennootschapsbelasting een herinvesteringsreserve had gevormd voor de boekwinst uit verkoop van het voorheen door haar in volle eigendom gehouden en verhuurde bedrijfspand met ondergrond, dat zij deze herinvesteringsreserve mocht afboeken op een investering in een vastgoed-C.V. Gezien het specifieke karakter van deze casus leek terughoudendheid bij toepassing van deze uitspraak naar algemene situaties vooralsnog geboden. Echter, in recentere rechtspraak van 10 maart 2006 besliste de Hoge Raad dat met betrekking tot het begrip ‘vervanging’ een ruim standpunt dient te worden ingenomen. De hiervoor genoemde rechtspraak ondersteunt de stelling dat een vastgoedbeleggingsvennootschap een herinvesteringsreserve kan aanwenden wanneer zij participeert in een vastgoed-C.V. Bovendien kan zij een herinvesteringsreserve vormen voor haar aandeel in de eventuele toekomstige verkoopwinst bij verkoop van de onroerende zaken van de C.V. De belastingdienst kan vooraf geen algemene bevestiging geven inzake de toepasbaarheid van de herinvesteringsreserve, derhalve wordt commanditaire vennoten geadviseerd in voorkomende gevallen overleg te plegen met hun fiscaal adviseur.
Om een herinvesteringsreserve te kunnen vormen en aan te wenden, moet er aan bepaalde voorwaarden voldaan worden. Dit is uitdrukkelijk de verantwoordelijkheid van iedere commanditaire vennoot. Beleggers wordt geadviseerd contact op te nemen met hun fiscaal adviseur om te toetsen of zij voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van de herinvesteringsreserve en om het optimale aantal participaties te bepalen.
4. Overdrachtsbelasting
Ervan uitgaande dat de vennootschap kan worden aangemerkt als een ‘beleggingsfonds’ als bedoeld in artikel 2 lid 3 sub a Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970, is bij de verkrijging van een ‘bestaande’ participatie door een nieuw toetredende commanditaire vennoot, dan wel bij de uitbreiding van het belang van een zittende commanditaire vennoot overdrachtsbelasting verschuldigd indien de verkrijger met inbegrip van de reeds aan hem toebehorende participaties en ingevolge dezelfde of een samenhangende overeenkomst nog te verkrijgen participaties:
- als natuurlijk persoon, al dan niet tezamen met zijn echtgenoot, zijn bloed- en aanverwanten in de rechte linie en in de tweede graad van de zijlinie of een verbonden lichaam, voor ten minste een derde gedeelte belang in de vennootschap bezit;
- als rechtspersoon, al dan niet tezamen met een verbonden lichaam of een verbonden natuurlijk persoon, voor ten minste een derde gedeelte belang in de vennootschap bezit.
5. Omzetbelasting
Uitgangspunt is dat de bewaarder voor haar activiteiten zal worden aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting. De vennootschap zal worden aangemerkt als ondernemer voor de omzetbelasting voor haar activiteiten die bestaan uit het exploiteren van de onroerende zaken. De uitkeringen van de jaarlijkse gerealiseerde netto-inkomsten en het liquidatiesaldo aan de commanditaire vennoten blijft buiten heffing van omzetbelasting. De overdracht van participaties in de vennootschap is niet belast met omzetbelasting.
6. Invulinstructie
De beherend vennoot verstrekt jaarlijks aan de commanditaire vennoten een invulinstructie voor de aangiften inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting.
7. Fiscaal advies
Wij adviseren u om uw fiscaal adviseur, die op de hoogte is van uw eigen fiscale positie, te raadplegen.
